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住建部發布新規告別“公攤”?一文解答你所有疑問

日期: 2019-02-25
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近日,有關“公攤面積”的新聞被刷屏,這是源于住建部發布的《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》,里面包含了13項工程項目規范和25項工程通用規范。

住建部發布新規告別“公攤”?一文解答你所有疑問

《住宅項目規范(征求意見稿)》,指出“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。” 這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

住建部發布新規告別“公攤”?一文解答你所有疑問

這一信息公開后,有觀點認為,樓市這將告別公攤時代,房價也將受到很大影響,一時間眾說紛紜,真的是這樣嗎?中國建筑科學研究院有限公司相關負責人2月24日接受新華社記者采訪并進行了解答。


1

這一規定是怎么出爐的?

受住房和城鄉建設部委托,2016年中國建筑科學研究院有限公司在現行《住宅建筑規范》的基礎上,牽頭承擔了《住宅項目規范》的起草任務。中國建筑科學研究院有限公司組織國內14家建筑設計、施工、研究、高校等單位組成起草組,經過兩年多的研編,目前已完成了《住宅項目規范(征求意見稿)》。2019年2月18日,包括該規范在內的38項工程建設規范一并公開征求社會意見。


2

為何要做這一規定?

一是與國際接軌,二是解決區域差別。


按套內使用面積計算是國際通行做法,而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內建筑面積。為了提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度,此次規范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統一按套內使用面積計算。


這一做法可以解決兩個方面問題:一是解決套內建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結構類型多等因素,造成住宅墻體厚度不同,導致套內建筑面積相同的情況下,而套內實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內使用面積進行計算易于住戶自行測量,實現“所見即所得”。而按套內建筑面積計算,在沒有專業支撐的情況下難以做到。可以說,從技術角度明確按套內使用面積交易,一定程度上有利于消費者權益的保護。


3

建筑面積和套內使用面積有何區別?

根據現有技術規范和規定,在房屋面積上有三個概念:

建筑面積=套內建筑面積+公攤建筑面積。

套內建筑面積=套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積。

套內使用面積=室內實際能使用的面積


4

當前房屋交易如何定價?

早在2011年,國家發改委關于發布《商品房銷售明碼標價規定》的通知(發改價格〔2011〕548號)中第八條已經作出明確規定:商品房銷售明碼標價實行一套一標。商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建筑面積或者套內建筑面積計價的,還應當標示建筑面積單價或者套內建筑面積單價。


也就是說,現在新房銷售要確定該套房屋的總價,然后在根據建筑面積和套內使用面積分別計算單價。但一般在銷售過程中,銷售方提供的報價大多是建筑面積單價和總價,一般不會主動告知購房者套內面積單價等信息。而二手房銷售一般也類似新房銷售過程,交易雙方協商過程中最重要的環節是確定總價。


住建部發布新規告別“公攤”?一文解答你所有疑問


5

告別公攤這種說法是對的嗎?

當然不對,難道未來的房子不需要電梯和樓道了?


所謂公攤面積,即由整棟樓的產權人共同所有的公用部分建筑面積,主要包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道等公用區域,以及各種為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積。


這些之中有可以去掉的地方,但肯定不能全部去掉,否則居住環境從何談起?


6

該規定會立即執行嗎?

不會,還需要經過相關部門批準。


中國建筑科學研究院有限公司相關負責人說,標準公開征求意見是標準化法規定的必要程序,對提高標準的科學合理性十分重要。《住宅項目規范》涉及到人民群眾切身利益,對此次征求意見收集到的意見和建議,中國建筑科學研究院有限公司一定會高度重視,認真對待,深入分析研究,加強協調溝通,修改完善相關內容,并做好進一步征求意見和專家審查,經住房和城鄉建設部進行政策性、完整性、適用性和技術水平審核把關后,按程序批準發布。


7

現在有沒有地方采用套內面積計價?

有,重慶。


2002年6月,重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》,以地方法規的形式,首次對商品房的計價方式作出明確規定和要求:商品房現售和預售,以套內建筑面積作為計價依據,商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。


8

對房價有影響嗎?

不影響房屋總價。


如上所述,按照國家發改委規定,商品房銷售明碼標價實行一套一標。商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建筑面積或者套內建筑面積計價的,還應當標示建筑面積單價或者套內建筑面積單價。


換言之,房地產開發企業在取得預售證時,每一套房子的總價就已經確定,無論是按建筑面積計價,或者是按套內使用面積計價都不會影響總價。因為房屋的套內使用面積一般要小于房屋建筑面積,所以在總價確定的情形下,如以套內使用面積計算單價,則勢必要高于建筑面積單價。


9

對購房者有何影響?

能幫助購房者更清楚地了解一套房子的實際使用面積到底有多大,現在雖然在購房合同和房本中都要注明該房屋的建筑面積和套內建筑面積,但因為目前在房屋交易協商中各方談及的單價基本都是按照建筑面積計算的,購房者更多會重視建筑面積和單價,而特別容易忽略套內使用面積的大小。


這種情況下,一些購房者會產生房子實際面積比預期“更小”的感覺,進而容易造成買賣雙方的糾紛。而如果全部以套內使用面積交易并計價,購房者會更直觀了解該房屋的實際大小,進而減少一些交易糾紛。


看完官方的答疑,相信大家也就都明白了,“告別公攤”其實是不準確的理解,這個規定也不會影響房屋總價、不會增加購房成本;并且該規范目前正在征求意見階段,距離真正落地還很遙遠。



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